Ngày 21/6/2023, tiếp tục Chương trình kỳ họp thứ 5, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội họp phiên toàn thể tại hội trường thảo luận về dự án Luật đất đai (sửa đổi).

  Tham gia thảo luận tại Hội trường, đại biểu Trần Văn Khải, đại biểu Quốc hội Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam cho rằng: Một trong những nhiệm vụ của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao là hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại, dịch vụ có giá cao so với đất nông nghiệp. Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Chủ trương của Đảng là không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau. Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Để góp phần điều tiết chênh lệch địa tô, đảm bảo công khai, minh bạch, đại biểu Trần Văn Khải, đại biểu Quốc hội Đoàn Hà Nam tham gia ý kiến về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá đất tại Điều 158.

Tại khoản 1 Điều 158 dự thảo luật nêu 4 nguyên tắc xác định giá đất gồm a, b, c, d, tuy nhiên đại biểu cho rằng quy định tại dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá trong thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường không rõ ràng, giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó. Mặt khác, xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân, nếu theo phương án an toàn thì tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư cao, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Tại khoản 2 Điều 158 dự thảo luật quy định về căn cứ xác định giá đất, tại điểm a về mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu và quy định rõ trong luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai. Tại điểm đ, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ, cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố nào.

Tại khoản 3 Điều 158 dự thảo luật quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất, trong đó nêu 5 nguồn thông tin đầu vào từ a, b, c, d, đ, tuy nhiên đại biểu cho biết những nguồn thông tin đầu vào nêu trong dự thảo chưa đảm bảo căn cứ xác đáng và quá trình xác định giá đất sẽ phức tạp do tổng hợp nhiều nguồn thông tin. Cho nên, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng. Cho nên, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu quy định rõ các nội dung liên quan đến thông tin đầu vào hơn nữa để xác định giá đất đảm bảo các chủ trương của Đảng.

Tại khoản 4 Điều 158 dự thảo luật quy định các phương pháp xác định giá đất, trong đó nêu 4 phương pháp. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung, quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến. Cần xây dựng một phương pháp giá đất đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay. 

Để hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Thị Hiền, đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nam có một số ý kiến tham gia như sau:

Thứ nhất, về nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tại điểm b khoản 2 Điều 63 dự thảo luật có quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng cấp tỉnh gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định" và tại khoản 1 Điều 69 về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo luật cũng quy định "Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia". Theo các quy định trên thì Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia và cho ý kiến đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã có trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, khi xây dựng nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng cấp tỉnh thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch kỹ thuật chuyên ngành có sử dụng đất cấp quốc gia, liên tỉnh theo quy định tại Điều 65. Do vậy, đại biểu đề nghị sửa điểm b khoản 2 Điều 63 dự thảo như sau: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và phê duyệt nhiệm vụ lập kế hoạch xây dựng đất cấp đỉnh".

Thứ hai, về kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (Điều 67) đại biểu đề nghị đơn giản hóa các tiêu chí và nội dung của kế hoạch, không nên quy định chi tiết, cụ thể, sẽ gây khó khăn trong quá trình lập và thực hiện kế hoạch. Trong kế hoạch sử dụng đất, đại biểu đề nghị chỉ quy định Hội đồng nhân dân thông qua danh mục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước khi quyết định thu hồi đất là đủ.

Thứ ba, về vấn đề thu hồi đất. Theo quy định tại Điều 79 dự thảo quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tại điểm b khoản 1 Điều 126 dự thảo quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định đối với dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 hecta trở lên tại khu vực nông thôn, từ 5 hecta trở lên tại khu vực đô thị thì thuộc trường hợp phải đấu thầu để thực hiện dự án có sử dụng đất và nhà nước phải thực hiện việc thu hồi đất.

Theo quy định trên thì những dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 hecta đối với khu vực nông thôn và dưới 5 hecta đối với khu vực đô thị sẽ không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phải thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất, phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, xem xét, điều chỉnh giảm quy mô diện tích dự án nhà ở thương mại tại điểm b khoản 1 Điều 126 xuống 5 hecta đối với khu vực nông thôn, 3 hecta đối với khu vực đô thị. Vì ở những tỉnh không phải là các tỉnh thuộc trung tâm của vùng kinh tế, các tỉnh miền núi thì như quy mô hiện nay theo dự thảo sẽ gặp khó khăn trong việc thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Đồng thời, nghiên cứu quy định đối với dự án nhà ở thương mại mà có 100% diện tích đất nông nghiệp bao gồm cả diện tích giao thông, thủy lợi, nội đồng mà dưới mức quy định về quy mô, diện tích thì Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án và nhà đầu tư không phải thỏa thuận dự án mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất không phân biệt, phải có đất ở hoặc các loại đất khác để thực hiện dự án thì được phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại.