Chiều ngày 19/6/2023, tiếp tục chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội thảo luận tại tổ cho ý kiến đối với dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam tham gia thảo luận tại Tổ 17 cùng với Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang và Bắc Giang. 

Các vị đại biểu Quốc hội tham gia thảo luận tại tổ 17

Thảo luận tại tổ, các đại biểu Quốc hội trong tổ cơ bản nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Bất động sản, việc sửa đổi luật nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành; điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Các vị đại biểu Quốc hội Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam tham gia thảo luận tại tổ

Tham gia ý kiến vào dự án Luật bất động sản (sửa đổi), các vị đại biểu Quốc hội Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam, có một số ý kiến cụ thể như:

Thứ nhất, Luật kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều Luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở...đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát kỹ, tạo sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, nhất là về nội dung: chuyển nhượng dự án bất động sản quy định tại điều 40, Điều 41 dự thảo Luật kinh doanh bất động sản;

Thứ hai, tại khoản 1, Điều 25, Dự thảo Luật quy định “Có các giấy tờ pháp lý về dự án....” quy định này chưa rõ, sẽ gây khó khăn khi thực hiện cho cả Chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước khi giải quyết thủ tục hành chính. Để bảo đảm căn cứ pháp lý minh bạch, rõ ràng, đại biểu đề nghị quy định cụ thể “các giấy tờ pháp lý về dự án” là những loại giấy tờ gì?

Thứ ba, về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và nội dung của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định tại điều 45 và Điều 47 dự thảo Luật. Theo dự thảo thì có 15 loại Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, về cơ bản đã điều điều chỉnh hết các loại giao dịch, tuy nhiên đề nghị xem xét bổ sung thêm về loại hợp đồng giữa 03 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) và nội dung cơ bản của hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm của cả chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, trong đó có trách nhiệm bồi thường của sàn giao dịch bất động sản nếu cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch, bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Thứ tư, Tại khoản 4 Điều 65 dự thảo Luật quy định Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản quy định “Các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới.” và các quy định trong Mục 3 Chương VII về Môi giới bất động sản đề cập đến tổ chức môi giới, tuy nhiên chưa quy định cụ thể về điều kiện, hoạt động, trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức môi giới để đảm bảo quản lý loại hình tổ chức này. Đại biểu đề nghị nghiên cứu xem xét bổ sung nội dung này.

Thứ năm, tại điểm b khoản 1 Điều 51 dự thảo Luật Quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản:

“b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thuộc diện không đang có tranh chấp, khiếu kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc nếu có tranh chấp, khiếu kiện thì đã được giải quyết xong”;

Quy định như trên sẽ khó áp dụng thực hiện: tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hay là tranh chấp liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng là đối tượng của hợp đồng

         Việc giải quyết các thủ tục hành chính, khiếu kiện về đất đai, nhà ở luôn là vấn đề phức tạp, kéo dài, chính vì đề nghị quy định cụ thể tranh chấp, khiếu kiện tại về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hay liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng là đối tượng của hợp đồng.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu làm rõ về khái niệm “tranh chấp”, cần quy định rõ căn cứ để xác định “tranh chấp” ví dụ như: “Tranh chấp đó về quyền, nghĩa vụ của các bên....” để tránh trường hợp lợi dụng để hạn chế quyền chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Thứ sáu, về sàn giao dịch bất động sản: tại các Điều từ 56 đến 64 dự thảo Luật đã quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn, điều kiện thành lập sàn, điều kiện đối với người quản lý, điều hành, việc đăng ký hoạt động, nội dung hoạt dộng, quyền, nghĩa vụ của sàn, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, nội dung quy định tại dự thảo Luật chưa thật sự chặt chẽ để đảm bảo tính chuyên nghiệp, hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước.

Khoản 1 Điều 57 quy định “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” làm hạn chế khả năng tổ chức, cá nhân thuê, mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai qua các kênh khác. Bên cạnh đó, việc quy định bắt buộc giao dịch qua sàn cũng làm tăng chi phí cho cả bên mua và bên bán. Do đó đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, điều chỉnh nội dung này.

Ngoài ra, để nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đại biểu đề nghị cần nghiên cứu bổ sung quy định về chương trình đào tạo và bằng cấp, chứng chỉ đối với đào tạo, bồi dưỡng kiến thức điều hành sàn giao dịch bất động sản./.